Në një opinion të publikuar sot, kreu ekzekutiv i Bankës Amerikane të Investimeve, (ABI) Andi Ballta,  deklaron se në Shqipëri nuk ka asnjë premisë që të ndodhë e ashtuquajtura flluskë e ndërtimit, që presupozon një zhvlerësim të shpejtë të çmimeve të banesave dhe mandej ekspozim të sektorit bankar përmes kredive që befas bëhen të këqija. Duke vënë në dukje faktin se në vendin tonë në 10 vitet e fundit janë dhënë 9 milionë metra katrorë leje ndërtimi që në kosto ndërtimi, të ekzekutura të gjitha do të shkonin diku te 5-6 miliardë euro, Ballta shton se edhe një shifër e tillë është e përballueshme.

Ka disa vite që depozitat zyrtare të sistemit bankar rriten me mbi 1 miliardë euro në vit ndërkohë që shitjet imobiliare të raportuara edhe vetëm te jorezidentët janë me qindra milionë euro

shkruan Ballta.

Nëse e kuptojmë drejt këtë të dhënë atëherë ne kemi një sektor që mbahet në ritmin aktual të rritjes nga blerjet e drejtpërdrejta të të huajve, ku me të huaj kuptojmë të gjithë jorezidentët përfshirë shqiptarë në emigrim. Ballta mandej vë në dukje se zhurma për apartamentet e luksit, që kapin çmime 5000 euro/metër katror, është e paqenë në aspektin makro, pasi sipas tij bëhet fjalë për jo më shumë se 400 njësi të tilla. Megjithatë, aspekti ndoshta më domethënës i argumentit mbetet ai që ka të bëjë me bankat.

Rritja e kreditimit të sektorit imobiliar është e moderuar në lidhje me rritjen e depozitave. Pavarësisht rritjes së kredisë, rritja e depozitave ka qenë akoma më e fortë. Raporti i kredive ndaj depozitave për sistemin bankar në Shqiperi vazhdon të jetë tejet i ulët (nen 50%). Flluskat imobiliare në Amerikë pas 2008 ka patur një raport kredi bankare mbi depozita në nivelin 100%, Spanja pas 2012-s, 120%, dhe Kina e para pak viteve 75%.

Ritja e kreditimit imobiliar në Shqipëri ka qenë e moderuar edhe sepse sistemi bankar dhe Banka Qendrore janë shumë të ndjeshëm ndaj rritjes së kredisë imobiliare. Për më tej, financimi i diasporës ose jo residentë e që investojnë në mënyrë domethënëse në prona imobiliare, është pothuaj inekzistent. Gjithashtu, Shqiperia nuk ka patur dhe nuk ka kreditime imobiliare afatgjata me norma fikse. Kjo situatë ka mundësuar përfshirje domethënëse të kapitalit në financim. Kjo veçanti (si u shpjegua me lart) ka qenë një nga arsyet e mos rënies se çmimeve gjatë 2010-2014 dhe do të vazhdojë të mbetet një faktor stabilizues në çmimet e pronave imobiliare

shkruan Ballta.

Përveç inkoherencës për blerjet e jorezidentëve që njëherë thuhet se janë qindra milionë euro dhe njëherë se janë inekzistente, tërheqin vëmendjen disa aspekte. P.sh zoti Ballta cilëson se pjesëmarrja me financim kapital në ndërtim për shkak të mungesës së KREDITIMIT AFATGJATË në sektor, përcakton edhe stabilitetin e çmimeve të pronave imobiliare. Mirëpo çështja është se ankesa apo kritika nuk lidhet me Stabilizimin e çmimeve, por me rritjen e tyre progresive dhe faktin që nuk ka asnjë llogari të përputhë të ardhurat zyrtare me kostot afatgjata që gjeneron blerja e një banese.

Ana tjetër, paradoksale mund të thoshim, është fakti se një bankier, madje i një banke investimesh, është shumë entuziast për stabilitetin e sektorit, ku bankat kanë rol minimal. Pse? Në fund të fundit, një sektor kaq i stabilizuar dhe rrjedhimisht kaq fitimprurës(600 euro/metër katror është kostoja thotë z. Ballta, kur shitjet në Tiranë kalojnë përherë mbi 1000 euro/metër katror) që është i tillë edhe në bindjen e një bankieri, pse nuk kreditohet? Pse bankat nuk lobojnë që Banka e Shqipërisë të liberalizojë rregullat e kreditimit meqenëse edhe raporti depozita/kreditim është kaq i favorshëm?

Në fund të fundit askush nuk po di t’i japë përgjigje pyetjes: nga cila nevojë e tregut vjen ky bum ndërtimesh? Kush blen kaq shtrenjtë dhe kush financon? Si qarkullon paraja që hyn në financim të ndërtimit? Po flasim për apartamente dhe jo resorte.

Zoti Ballta do të injorojë edhe një fakt që u vu në dukje zyrtarisht nga SPAK javë më parë: ndërtimi është sektori ku pastrohen më shumë para se në çdo sektor tjetër në vend. Një qëndrim i tillë do të bënte të gjitha bankat skeptike dhe jo entuziaste, sidomos nëse mbajmë parasysh se edhe rreth 10 vjet më parë, kur stoku i njësive të bllokuara për shkak të kredive të këqija ishte 250 milionë apo më shumë euro dhe ato ishin ngrirë pa shitje.

Nuk kemi patur në këtë kuadër asnjë mendim të vlefshëm nga bankat edhe për sa i përket Amnistisë Fiskale që u propozua para dy vjetësh nga qeveria, për nevojën e saj dhe mënyrën. Nëse i besojmë z. Ballta, atëherë amnistia nuk ka qenë e nevojshme, qoftë edhe nëse marrim parasysh rritje me 1 miliardë euro në vit të depozitave. Është e njëjta qasje si e Bankës së Shqipërisë, që përmes Guvernatorit të vet, e deklaroi forcimin e Lekut, i vazhdueshëm dhe pa ndërprerje, me turizmin dhe remitancat. As eksportet, asgjë tjetër nuk justifikon këtë mbiçmim të lekut që është i tillë në raport me EURON. Dhe kjo ka rëndësinë e vet.

s.zaimi